Nieuwe servicekostenwet: wat verandert er voor huurders?

Naast de kale huur betaal je als huurder vaak servicekosten: een bedrag voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, een huismeester, tuinonderhoud of meubilair. Voor veel huurders is onduidelijk wat die kosten precies inhouden en of het bedrag wel klopt. Dat is niet vreemd, want de regels lieten lang veel ruimte. Daar komt verandering in met de Wet modernisering servicekosten.

Deze wet scherpt aan welke kosten een verhuurder mag doorberekenen en geeft de Huurcommissie meer mogelijkheden om in te grijpen. In dit artikel: wat er verandert, waarom dit goed nieuws is voor huurders, en hoe je controleert of je niet te veel betaalt.

Waarom deze wet er komt

Servicekosten zijn een groeiende bron van conflict. In 2023 behandelde de Huurcommissie ongeveer 3.800 zaken over servicekosten, zo'n 60 procent meer dan het jaar ervoor. In 2024 liep dat verder op naar ruim 4.100 zaken. De oude regels specificeerden niet precies welke kosten waren toegestaan, waardoor verhuurders er veel eigen invulling aan konden geven. De nieuwe wet moet daar duidelijkheid en transparantie in brengen.

De wet treedt in werking per 1 januari 2027. Het Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten zijn op 1 april 2026 gepubliceerd door de Rijksoverheid. Wat hieronder staat gaat over de inhoud van de wet zoals die per die datum geldt.

Wat verandert er?

Een vaste lijst van toegestane servicekosten

De belangrijkste verandering: er komt een limitatieve lijst (een vaste, afgebakende lijst) van wat als servicekosten mag worden doorberekend. Dit komt in het Besluit servicekosten. Alleen de zaken en diensten die in dat besluit staan, mogen nog als servicekosten in rekening worden gebracht. Staat een kostenpost niet op de lijst, dan mag de verhuurder die niet doorberekenen.

Dit is een grote stap, want onder de oude regels kon een verhuurder allerlei kosten als servicekosten opvoeren zonder dat helder was of dat mocht.

Kosten moeten in verhouding staan tot de werkelijke kosten

Een verhuurder mag niet zomaar een bedrag verzinnen. De doorberekende servicekosten moeten in verhouding staan tot de kosten die daadwerkelijk zijn gemaakt. Je betaalt dus voor wat er echt is uitgegeven, niet voor een ruime schatting waar de verhuurder aan verdient.

De Huurcommissie krijgt meer bevoegdheden

Onder de nieuwe wet kan de Huurcommissie het voorschot op alle servicekosten toetsen, niet langer alleen de kosten voor gas, water en licht. Ook als een verhuurder geen jaarafrekening opstelt, kan de Huurcommissie de afrekening voortaan zelf vaststellen aan de hand van normbedragen. Dat betekent dat een verhuurder die geen afrekening aanlevert, daar niet langer mee wegkomt.

Collectieve klachten worden makkelijker

Nu moeten bewoners van een complex met minimaal de helft van de huurders een gezamenlijke klacht indienen, en moet het om een wooncomplex gaan. Die eisen vervallen. Daardoor kunnen huurders eenvoudiger samen een geschil over servicekosten voorleggen, en worden structurele fouten sneller zichtbaar.

Voor wie geldt het?

De nieuwe regels gelden voor huurovereenkomsten die na 1 januari 2027 worden gesloten. Voor bestaande contracten blijft voorlopig het huidige systeem gelden. Het is mogelijk om bij een bestaand contract over te stappen op het nieuwe systeem, maar dat kan alleen in overleg met de huurder.

Wat je nu al kunt doen

Ook onder de huidige regels heb je als huurder rechten rond servicekosten. Een paar dingen die nu al gelden:

Je hebt recht op een jaarlijkse afrekening. Je verhuurder moet je elk jaar vóór 1 juli een overzicht geven van de servicekosten over het voorgaande jaar. Vóór 1 juli 2026 hoor je dus de afrekening over 2025 te krijgen. Dit geldt ook als je huurcontract stopt.

Te laat betekent niet verlopen. Krijg je de afrekening pas op of na 1 juli? Dan blijft die nog geldig, want servicekosten verjaren pas na 2,5 jaar. Bij een vrijesectorwoning met een contract van vóór 1 juli 2024 is dat vaak zelfs 5 jaar.

Je kunt het laten toetsen. Twijfel je of je servicekosten kloppen? Je kunt het voorschot en de afrekening voorleggen aan de Huurcommissie. Sinds eerdere wetswijzigingen kunnen ook huurders in het midden- en vrije segment (voor contracten na 1 juli 2024) hiervoor bij de Huurcommissie terecht.

Controleer je contract. Veel servicekostenproblemen beginnen bij wat er in het huurcontract staat. Een contractcheck wijst je op posten die mogelijk niet kloppen of niet zijn toegestaan. Lees ook onze post over de top 5 illegale clausules in Nederlandse huurcontracten.

Veelgestelde vragen

Wat zijn servicekosten precies? Dit zijn kosten bovenop de kale huur voor diensten of zaken die met het wonen te maken hebben, zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, een huismeester, tuinonderhoud of stoffering. Het is niet hetzelfde als de kale huurprijs.

Mag mijn verhuurder zomaar de servicekosten verhogen? Servicekosten zijn een voorschot op werkelijke kosten. Aan het eind van het jaar volgt een afrekening op basis van wat echt is uitgegeven. Zijn de werkelijke kosten lager dan je voorschotten, dan krijg je geld terug. Een verhuurder kan het voorschot dus niet willekeurig verhogen zonder dat daar werkelijke kosten tegenover staan.

Wat als mijn verhuurder geen afrekening geeft? Je verhuurder is verplicht jaarlijks een afrekening te geven. Gebeurt dat niet, dan kun je dit voorleggen aan de Huurcommissie. Onder de nieuwe wet kan de Huurcommissie de afrekening zelfs zelf vaststellen met normbedragen.

Geldt de nieuwe wet ook voor mijn huidige contract? Niet automatisch. De nieuwe regels gelden voor contracten die na 1 januari 2027 worden gesloten. Voor bestaande contracten blijft het oude systeem gelden, tenzij je samen met de verhuurder overstapt.

Juridische bronnen

• Nieuwe regels servicekosten per 1 januari 2027 (Rijksoverheid)
• Wetsvoorstel modernisering servicekosten (Eerste Kamer, 36.648)
• Servicekosten en de Huurcommissie (huurcommissie.nl)

---

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en geen juridisch advies. Voor specifieke situaties kun je terecht bij het Juridisch Loket, de Woonbond of de Huurcommissie.