Top 5 illegale clausules in Nederlandse huurcontracten
Welke clausules in jouw huurcontract zijn verboden? Lees de 5 meest voorkomende illegale bepalingen en wat je ertegen kunt doen.
Meer dan de helft van de Nederlandse huurcontracten bevat minstens één clausule die in strijd is met de wet. Vaak weten huurders dit niet, en verhuurders rekenen erop. Dit zijn de vijf meest voorkomende overtredingen, met per geval wat je kunt doen.
1. Borg hoger dan twee maanden kale huur
Rechtsgrond: Art. 7:261b BW (Wet goed verhuurderschap)
Voorbeeld uit een huurcontract:
"Huurder betaalt een borg van €4.500 (drie maanden huur) bij aanvang van de huur."
Verhuurders mogen maximaal twee maanden kale huur vragen als borg. "Kaal" betekent zonder servicekosten en gas/water/licht. Een borg van drie of vier maanden (hoe gebruikelijk het ook voelt) is gewoon verboden.
Meer over de precieze regels lees je in Maximale waarborgsom 2026: wat mag je verhuurder vragen?
Wat kun je doen? Bereken twee keer de kale maandhuur. Is de gevraagde borg hoger? Dan kun je het verschil terugvorderen. Stuur een aangetekende brief en noem art. 7:261b BW.
2. Absoluut huisdierenverbod
Rechtsgrond: Art. 7:213 BW + art. 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid)
Voorbeeld uit een huurcontract:
"Het is huurder ten strengste verboden huisdieren te houden in de woning."
Een absoluut huisdierenverbod houdt in de rechtspraak vaak geen stand. Rechters toetsen of het verbod redelijk is gezien de aard van het dier en de woning. Kleine huisdieren die geen overlast veroorzaken (hamsters, vissen, katten in een appartement zonder klachten) kunnen verhuurders in de praktijk vrijwel nooit weigeren zonder concrete overlastgrond.
Wat kun je doen? Meld schriftelijk dat je een huisdier wilt houden. De verhuurder moet een concreet bezwaar noemen. Doet hij dat niet, mag je het dier houden.
3. Servicekosten zonder specificatie of boven het maximum
Rechtsgrond: Art. 7:259 BW
Voorbeeld uit een huurcontract:
"Huurder betaalt maandelijks €250 aan servicekosten."
Servicekosten moeten elk jaar worden gespecificeerd. De verhuurder is verplicht een jaarafrekening te verstrekken. Bovendien gelden maximumtarieven voor zelfstandige woningen (Besluit servicekosten). Een vast bedrag zonder jaarspecificatie is in strijd met artikel 7:259 BW.
Wat kun je doen? Vraag elk jaar om de gespecificeerde afrekening servicekosten. Bij weigering kun je naar de Huurcommissie (gratis voor huurders in het sociale segment).
4. Administratiekosten bij het afsluiten van het contract
Rechtsgrond: Art. 7:417 BW + Wet goed verhuurderschap art. 5
Voorbeeld uit een huurcontract:
"Bij ondertekening van dit contract is huurder €350 administratiekosten verschuldigd."
Verhuurders of makelaars mogen geen administratie-, inschrijvings- of contractkosten in rekening brengen bij de huurder. Dubbele courtage (waarbij zowel verhuurder als huurder betaalt) is verboden. Dit geldt voor alle huurcontracten in Nederland.
Wat kun je doen? Betaalde je al administratiekosten? Je kunt het volledige bedrag terugvorderen. Bij een makelaar kun je ook een klacht indienen bij de NVM of VBO.
5. Opzegtermijn huurder langer dan één maand
Rechtsgrond: Art. 7:271 lid 5 BW
Voorbeeld uit een huurcontract:
"Huurder dient een opzegtermijn van drie maanden in acht te nemen."
De wettelijke opzegtermijn voor huurders is gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van één maand en een maximum van drie maanden. In de praktijk betalen huurders meestal per maand, dus geldt een opzegtermijn van één maand. Alles wat langer is dan jouw betalingstermijn mag je negeren, de clausule is nietig. De verhuurder heeft zelf een minimale opzegtermijn van drie maanden (langer bij langere huurperiode).
Wat kun je doen? Controleer je contract. Staat er een langere opzegtermijn dan jouw betalingstermijn (meestal één maand)? Zeg gewoon op met de wettelijke termijn. Je bent wettelijk beschermd.
Hoe controleer je je eigen contract?
Bovenstaande clausules zijn de meest voorkomende, maar er zijn nog tientallen andere bepalingen die verhuurders regelmatig onrechtmatig opnemen. Denk aan verboden op onderverhuur die verder gaan dan wettelijk toegestaan, onjuiste indexatiemethoden, of het doorschuiven van groot onderhoud naar de huurder.
ContractPilot scant jouw volledige contract automatisch op meer dan 10 categorieën van huurrecht, inclusief recente jurisprudentie en de Wet goed verhuurderschap (2023). De eerste drie bevindingen zijn gratis, een volledig rapport kost eenmalig €12,95.
Juridische bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, Huur (art. 7:201-7:310)
- Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023)
- Besluit servicekosten
- Besluit kleine herstellingen
Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en geen juridisch advies. Twijfel je over jouw situatie? Raadpleeg het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat.
Controleer je huurcontract
Upload je PDF. Je krijgt direct een overzicht van clausules die problematisch zijn. De eerste drie bevindingen zijn gratis, een volledig rapport kost €12,95.
Scan starten →