Maximale waarborgsom 2026: wat mag je verhuurder vragen?
Verhuurders mogen maximaal twee maanden kale huur vragen als borg. Wat die regel inhoudt, wat er precies onder valt en wat je kunt doen als je te veel betaalde.
Bij het tekenen van een huurcontract betaal je bijna altijd een waarborgsom. Sinds 1 juli 2023 geldt hiervoor een wettelijk maximum. Toch vragen verhuurders nog regelmatig meer dan is toegestaan, soms gewoon omdat ze de wet niet kennen, soms omdat ze erop rekenen dat jij hem ook niet kent.
Wat is de waarborgsom?
De waarborgsom is een geldbedrag dat je bij aanvang van de huur betaalt als zekerheid. De verhuurder houdt het bedrag aan als dekking voor eventuele schade aan de woning of achterstallige huur. Bij het einde van het contract moet de verhuurder de borg terugbetalen, minus eventuele verschuldigde bedragen voor aantoonbare schade of achterstallige huur.
Het is dus geen extra kosten: je krijgt de borg terug als je de woning in goede staat achterlaat.
Het wettelijk maximum: twee maanden kale huur
Artikel 7:261b BW, ingevoerd via de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023, stelt een harde grens: de waarborgsom mag niet hoger zijn dan twee maanden kale huur. Dit is dwingend recht. Dat betekent dat je er contractueel niet van kunt afwijken, ook niet als je zelf met de hogere borg akkoord gaat en dat schriftelijk tekent. De clausule is dan nietig van rechtswege.
De wet geldt voor huurovereenkomsten die zijn gesloten op of na 1 juli 2023. Is jouw contract van voor die datum? Dan gelden de borgafspraken die destijds zijn gemaakt, al kan een buitensporig hoge borg ook onder het oude recht onredelijk zijn op grond van artikel 7:264 BW. Maar als de verhuurder na 1 juli 2023 een nieuwe borg vraagt of de bestaande borgafspraak wijzigt, moet die aan het nieuwe maximum voldoen.
Wat valt wel en niet onder "kale huur"?
Kale huur is de nettohuurprijs, zonder bijkomende kosten. Wat je er niet bij mag optellen:
- Servicekosten (schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten, liftonderhoud, etc.)
- Nutskosten (gas, water, elektriciteit), ook als die via een all-in prijs lopen
- Kosten voor meubilering of stoffering
Rekenvoorbeeld: je betaalt €1.200 per maand. Hiervan is €150 servicekosten. De kale huur is €1.050. De maximale borg is dan 2 x €1.050 = €2.100. Vraagt je verhuurder €3.600 (drie maanden)? Dan is €1.500 te veel.
Voorbeeld uit een huurcontract:
"Huurder is bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom verschuldigd gelijk aan drie maanden kale huur."
Bovenstaande clausule is voor contracten gesloten op of na 1 juli 2023 nietig. De verhuurder mag maximaal twee maanden kale huur vragen, ongeacht wat er in het contract staat.
Als je al te veel hebt betaald
Heb je bij aanvang van de huur meer dan twee maanden kale huur als borg betaald en is jouw contract gesloten op of na 1 juli 2023? Dan kun je het teveel betaalde bedrag terugvorderen. De verhuurder is verplicht dat gedeelte aan je terug te geven.
Wat kun je doen? Stuur de verhuurder een aangetekende brief met een beroep op artikel 7:261b BW. Vermeld het bedrag dat je hebt betaald, het toegestane maximum (twee maanden kale huur) en het verschil dat je terugvordert. Reageert de verhuurder niet, dan kun je de zaak voorleggen aan de Huurcommissie of de kantonrechter.
Bijzondere situaties
Parkeerplaats of berging: als die samen met de woning wordt gehuurd onder één huurovereenkomst, telt de totale kale huurprijs als basis voor het maximum.
Gemeubileerde woning: de meubilering rechtvaardigt geen hogere borg. De kale huurprijs (zonder meubileringsvergoeding) is de basis.
Short stay en tijdelijke contracten: bij reguliere woonruimte in Nederland geldt de grens van twee maanden altijd. Bij toeristische verhuur of vakantiewoningen gelden andere regimes.
Andere clausules om op te letten
De waarborgsom is de meest voorkomende overtreding, maar niet de enige. Absolute huisdierenverboden, administratiekosten en opzegtermijnen langer dan één maand komen net zo vaak voor. Lees de top 5 illegale clausules in Nederlandse huurcontracten voor een volledig overzicht.
Juridische bronnen
Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en geen juridisch advies. Twijfel je over jouw situatie? Raadpleeg het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat.
Controleer je huurcontract
Upload je PDF. Je krijgt direct een overzicht van clausules die problematisch zijn. De eerste drie bevindingen zijn gratis, een volledig rapport kost €12,95.
Scan starten →