Huurprijs te hoog? Zo check je je rechten onder de Wet betaalbare huur

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Die wet stelt voor het eerst een wettelijk maximum aan de huurprijs van middenhuurwoningen. Betaal jij meer dan het maximum dat bij jouw woning hoort? Dan heb je het recht om die huurprijs aan te laten passen.

Welke woningen vallen onder de wet?

De wet geldt voor zelfstandige woonruimten waarvan het huurcontract op of na 1 juli 2024 is ingegaan. Huurwoningen worden ingedeeld in drie sectoren op basis van het puntenaantal van het Woningwaarderingsstelsel (WWS):

• Sociale sector (tot en met 143 punten): maximale huurprijs €932,93 per maand in 2026
• Middenhuur (144 tot en met 186 punten): maximale huurprijs €1.228,07 per maand in 2026
• Vrije sector (187 punten of meer): geen wettelijk maximum

Heb jij een contract getekend vóór 1 juli 2024? Dan gelden voor jouw contract de nieuwe middenhuurregels niet. Voor sociale huurwoningen met hooguit 143 punten bestaat wel al langer huurbescherming.

Hoe weet je hoeveel punten jouw woning heeft?

Jouw verhuurder is verplicht om bij het afsluiten van een nieuw huurcontract een puntentelling mee te sturen. Die verplichting geldt voor contracten die zijn ingegaan vanaf 1 januari 2025.

Heb je die puntentelling niet ontvangen, of wil je de telling controleren? Gebruik de gratis Huurprijscheck op de website van de Huurcommissie. Het puntenaantal wordt bepaald aan de hand van:

• Oppervlakte van de woonruimte
• Energielabel
• WOZ-waarde
• Buitenruimte, sanitair en keuken

Het puntenaantal bepaalt overigens ook de grens die een huurverhoging niet mag overschrijden. Meer hierover lees je in ons artikel over de huurverhoging per 1 juli 2026.

Wat kun je doen als je huur te hoog is?

Stap 1: controleer je punten en de maximale huurprijs

Heeft jouw woning maximaal 143 punten maar betaal je meer dan €932,93 per maand? Of maximaal 186 punten maar meer dan €1.228,07? Dan betaal je vermoedelijk te veel.

Stap 2: schrijf je verhuurder aan

Meld schriftelijk (via e-mail of brief) dat de huurprijs naar jouw mening boven het wettelijk maximum ligt en vraag om aanpassing. Bewaar dit bericht: je hebt het nodig als je een vervolgstap neemt.

Stap 3: dien een verzoek in bij de Huurcommissie

Afhankelijk van wanneer je de stap zet, gelden twee routes:

Binnen 6 maanden na huuringang: vraag de Huurcommissie de aanvangshuurprijs te toetsen. Is de huur te hoog? Dan verlaagt de Huurcommissie de huurprijs met terugwerkende kracht tot de startdatum en betaalt de verhuurder het te veel betaalde terug. De uitspraak is bindend.

Na 6 maanden: ook dan kun je de huur laten verlagen, zowel in de sociale sector als bij middenhuur. Doe eerst zelf een schriftelijk voorstel tot huurverlaging aan je verhuurder. Gaat die niet akkoord, dan schakel je de Huurcommissie in. De lagere huur geldt dan vanaf het moment van het verzoek (vooruit), maar te veel betaalde huur over eerdere maanden krijg je niet terug. Voor middenhuurders geldt deze mogelijkheid zolang het contract duurt.

Geeft de verhuurder geen gevolg aan de bindende uitspraak van de Huurcommissie? Dan kun je naar de kantonrechter.

Juridische bronnen

• Huurcommissie: Wet betaalbare huur - uitleg en procedures
• Huurcommissie: Wettelijke wijzigingen per 1 januari 2026
• Volkshuisvesting Nederland: Wat betekent de Wet betaalbare huur voor mij?

---

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en geen juridisch advies. Twijfel je over jouw situatie? Raadpleeg het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat.