Short-stay contract: wanneer heb jij wél huurbescherming?

Als je in Nederland een woning huurt via een zogenaamd short-stay contract, heb je mogelijk veel minder rechten dan je denkt. Verhuurders gebruiken deze contractvorm steeds vaker om huurbescherming en huurprijsregels te omzeilen. Soms weet je als huurder niet eens dat je eigenlijk recht hebt op een gewone huurovereenkomst.

Wat is een short-stay contract?

Short-stay is geen officiële term in het Burgerlijk Wetboek. De naam verwijst naar tijdelijk verblijf dat naar zijn aard van korte duur is: een hotelkamer, een vakantiewoning of een pension. Artikel 7:232 lid 2 BW sluit het reguliere huurrecht uit voor dit soort verblijf. Dat betekent dat de verhuurder de huurprijs zelf mag bepalen en het verblijf kan beëindigen zonder dat jij je kunt verweren.

Voor een echte vakantiegast is dat logisch. Maar de constructie wordt ook gebruikt voor gewone woonruimte waar mensen permanent wonen.

Welke rechten heb je niet bij short-stay?

Bij een contract dat als short-stay wordt gepresenteerd, gelden de normale huurdersbeschermingen in principe niet:

• De verhuurder kan het verblijf beëindigen zonder opzegtermijn of rechterlijke toetsing
• Je kunt de huurprijs niet laten toetsen door de Huurcommissie
• Je kunt geen huurverlaging aanvragen bij gebreken aan de woning

Dat maakt short-stay voor verhuurders aantrekkelijk: hogere prijzen, minder verplichtingen.

Hoe misbruiken verhuurders het?

Woonbond-onderzoek laat zien dat verhuurders reguliere woonruimte als short-stay aanbieden door:

• Nep-hoteldiensten toe te voegen, zoals fietsenverhuur of schoonmaak
• Vage "verblijf"-terminologie te gebruiken in het contract
• De woning gemeubileerd aan te bieden alsof het een tijdelijk onderkomen is

Naar schatting honderdduizenden arbeidsmigranten, expats en internationale studenten wonen in dit soort constructies. Veel van hen weten niet dat ze eigenlijk recht hebben op een gewone huurovereenkomst met bijbehorende bescherming.

Hoe herken je misbruik?

Een short-stay contract is waarschijnlijk misbruik als:

• De woning jouw hoofdverblijf is en geen echte vakantie- of zakenreisbestemming
• De huurperiode los staat van een concrete tijdelijke reden
• De verhuurder diensten toevoegt die niets te maken hebben met de aard van het verblijf
• De huurprijs ver boven de marktprijs ligt voor vergelijkbare reguliere woningen

Wat kun je doen?

De Huurcommissie heeft al meerdere short-stay constructies verworpen. In één uitgesproken zaak verlaagde de Huurcommissie de huur van € 1.850 naar € 633 per maand, omdat de woning als hoofdverblijf diende. De toegevoegde hoteldiensten overtuigden de commissie niet.

Belangrijk: het feit dat jij mondeling akkoord bent gegaan met een short-stay constructie maakt dit niet rechtmatig. De wet bepaalt of een verblijf als huurovereenkomst kwalificeert, niet wat er in het contract staat of wat je hebt afgesproken. De Huurcommissie heeft bevestigd dat ook een mondeling akkoord via een videogesprek geen doorslaggevende rol speelt.

Vermoed jij dat jouw short-stay contract eigenlijk een gewone huurovereenkomst is? Dan kun je een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Als de commissie de constructie verwerpt, heb je alsnog recht op huurprijstoetsing.

Wat verandert er?

Minister Keijzer wil short-stay wettelijk beperken tot maximaal 30 dagen per contract. Daarnaast wil zij een nieuwe tijdelijke contractcategorie invoeren voor arbeidsmigranten, met een maximale duur van twee jaar maar met volledige huurbescherming en huurprijsregels. Ook moet de verhuurder dan voldoen aan de Roemer-norm: minimaal 5,5 m² slaapoppervlakte per persoon en minimaal 15 m² leefruimte per bewoner.

De plannen worden in 2026 in de Tweede Kamer behandeld. Een concrete ingangsdatum is op het moment van schrijven nog niet vastgesteld.

Veelgestelde vragen

Mijn verhuurder noemt het "short stay" maar ik woon er al meer dan een jaar. Heb ik huurbescherming? Mogelijk wel. De Huurcommissie kijkt niet alleen naar hoe het contract wordt genoemd, maar naar de werkelijkheid. Is de woning jouw hoofdverblijf? Is er een echte tijdelijke reden voor het verblijf? Als dat niet het geval is, kan de commissie de constructie als reguliere huur aanmerken.

Telt een mondeling akkoord met een short-stay constructie? Nee. Of een verblijf als huurovereenkomst kwalificeert, hangt af van de feitelijke situatie. De Huurcommissie heeft al geoordeeld dat mondelinge akkoorden geen doorslaggevende rol spelen bij de beoordeling.

Geldt dit ook voor studenten en expats? Ja. Short-stay constructies komen ook voor bij internationale studenten en expats. Juist deze groepen kennen de Nederlandse huurwetgeving minder goed en zijn daardoor kwetsbaarder voor misbruik.

Juridische bronnen

• Maatregelen voor beter onderscheid tussen huur en short stay (Rijksoverheid)
• Arbeidsmigranten vaak zonder huurbescherming, kabinet wil short stay aan banden leggen (NOS)
• Huurcommissie verwerpt short stay en verlaagt huur (Woonbond)
• Misbruik short stay onder een vergrootglas (Woonbond)

---

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en geen juridisch advies. Twijfel je over jouw situatie? Raadpleeg het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat.