Koop breekt geen huur: je rechten als de verhuurder de woning verkoopt

Je verhuurder heeft laten weten dat de woning te koop staat, of er is al een nieuwe eigenaar. Mag die nieuwe eigenaar jou zomaar aan de deur zetten? Het antwoord is nee. De wet beschermt je huurrecht bij een eigenaarswisseling. Hieronder lees je wat dat precies inhoudt en wanneer een nieuwe eigenaar toch rechten heeft.

Wat betekent "koop breekt geen huur"?

Het beginsel "koop breekt geen huur" is vastgelegd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het houdt in dat de huurovereenkomst bij verkoop van de woning automatisch overgaat op de nieuwe eigenaar. Die wordt de nieuwe verhuurder, met alle rechten en plichten van de vorige eigenaar.

Voor jou als huurder verandert er niets aan de inhoud van het contract: de huurprijs, de opzegtermijnen, de onderhoudsafspraken en alle overige voorwaarden blijven exact hetzelfde. Je hoeft geen nieuw contract te tekenen en je hebt geen toestemming van de nieuwe eigenaar nodig om te blijven wonen.

Artikel 7:226 BW is van dwingend recht. Dat betekent dat een clausule in je huurcontract die bepaalt dat de huur eindigt bij verkoop nietig is en geen enkel effect heeft.

Verkoop is geen grond voor opzegging

De wettelijke opzeggingsgronden voor de verhuurder staan limitatief in artikel 7:274 BW. Verkoop van de woning staat er niet tussen. Een nieuwe eigenaar kan de huur dus niet opzeggen met de enkele mededeling dat hij de woning heeft gekocht of er zelf wil gaan wonen.

Geldige redenen voor opzegging zijn:

• Wanbetaling of andere ernstige tekortkoming van de huurder (art. 7:274 lid 1 sub a BW)
• Dringend eigen gebruik door de verhuurder (art. 7:274 lid 1 sub c BW)
• Weigering van een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst
• Verwerkelijking van een geldend bestemmingsplan

Elke opzeggingsgrond is aan strikte voorwaarden gebonden. Een nieuwe eigenaar die druk op je uitoefent om vrijwillig te vertrekken, handelt buiten zijn wettelijke bevoegdheid.

Er is één smalle uitzondering: een particuliere verhuurder die niet bedrijfsmatig verhuurt, niet meer dan één woning verhuurt én die woning direct vóór de verhuurperiode minstens twee jaar zelf heeft bewoond, kan onder bepaalde voorwaarden toch opzeggen om de woning te verkopen of zelf weer te gaan bewonen. Deze uitzondering geldt echter alleen voor die oorspronkelijke verhuurder, niet voor een nieuwe koper. Een nieuwe eigenaar die jouw woning heeft gekocht kan nooit op deze grond opzeggen.

De 3-jaarregel: nieuwe eigenaar moet wachten

Stel dat de nieuwe eigenaar de woning zelf wil bewonen. Mag hij dan snel opzeggen wegens dringend eigen gebruik?

Nee. Artikel 7:274 lid 5 sub b BW bevat een expliciete wachttijd. Een nieuwe eigenaar die de woning heeft gekocht terwijl er al een huurder in woonde, kan pas opzeggen wegens dringend eigen gebruik nadat minimaal drie jaar zijn verstreken, gerekend vanaf de dag waarop hij jou schriftelijk heeft ingelicht dat hij de nieuwe verhuurder is.

Let op: de drie jaar gaan in op de datum van die schriftelijke kennisgeving, niet op de datum van de eigendomsoverdracht. Noteer die datum zorgvuldig, want die is bepalend.

Vereisten voor dringend eigen gebruik

Na de driejaarstermijn kan de nieuwe eigenaar alsnog proberen op te zeggen, maar dan gelden vier cumulatieve voorwaarden:

1. Het gebruik moet dringend zijn: de verhuurder heeft de woning daadwerkelijk nodig en kan dat gebruik redelijkerwijs niet uitstellen.
2. Het gebruik moet eigen zijn: de verhuurder wil de woning zelf persoonlijk bewonen.
3. Er moet vervangende woonruimte voor jou beschikbaar zijn: de rechter honoreert de opzegging niet als er voor jou geen andere adequate woning te vinden is.
4. De belangen worden afgewogen: jouw belang bij het behoud van de woning wordt door de rechter uitdrukkelijk afgezet tegen het belang van de verhuurder.

Voldoet de verhuurder niet aan alle vier de voorwaarden, dan wijst de rechter de opzegging af en mag je blijven wonen. In sommige gevallen kent de rechter bij een gegronde opzegging ook een verhuiskostenvergoeding toe.

Opzegtermijn voor de verhuurder

Een verhuurder met een geldige opzeggingsgrond moet bovendien een wettelijke opzegtermijn in acht nemen. Artikel 7:271 BW schrijft voor de verhuurder een opzegtermijn voor van minimaal 3 en maximaal 6 maanden. Hoe langer je er al woont, hoe meer opzegtijd de verhuurder moet geven.

Een opzegging door de verhuurder beëindigt de huur niet automatisch. De huur loopt door totdat jij er schriftelijk mee instemt of de rechter de huur beëindigt. Stem dus nooit schriftelijk in met de opzegging als je wilt blijven wonen. Reageer je niet, dan geldt dat als niet-instemmen: de verhuurder moet naar de rechter, die de huur alleen op een wettelijke grond mag beëindigen. De verhuurder zal je bij de opzegging vragen binnen zes weken te laten weten of je instemt. Laat die termijn rustig verlopen zonder in te stemmen; je huurbescherming blijft dan gewoon van kracht.

Wat gebeurt er met je waarborgsom?

De waarborgsom valt onder de huurovereenkomst en gaat op grond van artikel 7:226 BW mee naar de nieuwe eigenaar. Die is verplicht de borg te bewaren en bij het einde van de huurperiode aan jou terug te betalen, mits je aan je verplichtingen hebt voldaan.

Als de oude eigenaar de borg niet overdraagt aan de nieuwe eigenaar, is dat een zaak tussen die twee. Jij kunt de borg bij het einde van de huurovereenkomst altijd van de nieuwe eigenaar terugvorderen, ongeacht wat er bij de overdracht is afgesproken.

Praktische stappen bij een eigenaarswisseling

• Vraag de nieuwe eigenaar om een schriftelijke bevestiging van de eigenaarswisseling en noteer de ontvangstdatum.
• Betaal de huur alleen op het rekeningnummer dat je kent totdat je officieel bericht hebt ontvangen van de nieuwe eigenaar.
• Ga niet in op druk om vrijwillig te vertrekken als je dat niet wilt. Een nieuwe eigenaar heeft daarvoor geen wettelijk recht.
• Bewaar alle correspondentie met zowel de oude als de nieuwe eigenaar.

Juridische bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, art. 7:226 BW (koop breekt geen huur) en art. 7:274 BW (opzeggingsgronden woonruimte)
• Rijksoverheid: Mag een verhuurder de huur opzeggen van mijn woning?
• Volkshuisvesting Nederland: Vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen
• Woonbond: Moet ik mijn woning uit omdat de nieuwe eigenaar er wil wonen?

---

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en geen juridisch advies. Twijfel je over jouw situatie? Raadpleeg het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat.