Gebreken aan je huurwoning: zo pak je ze aan

Je hebt een lekkend dak gemeld, maar de verhuurder doet niets. Of er zit schimmel in de badkamer die terugkomt hoe vaak je die ook wegveegt. Als huurder heb je in dit soort gevallen meer rechten dan je misschien denkt.

Wat is een gebrek?

Een gebrek is elke toestand of eigenschap van de woning waardoor je niet het woongenot krijgt dat je op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Dat staat in artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek.

Voorbeelden zijn:

• een verwarmingsinstallatie die niet goed werkt
• ernstige vochtproblemen of schimmel door een bouwkundige oorzaak
• lekkages van buitenaf
• een riool dat niet functioneert
• onvoldoende isolatie waardoor het binnen onbewoonbaar koud wordt

Slijtage door normaal gebruik of schade die je zelf hebt veroorzaakt valt hier niet onder.

Wat moet wie repareren?

De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud, op grond van artikel 7:206 BW. Dat omvat onder andere:

• reparaties aan het dak, de fundering en buitenmuren
• herstel van vocht- en schimmelproblemen die het gevolg zijn van een bouwkundige oorzaak
• vervanging van kozijnen, ramen en deuren
• reparaties aan de verwarmingsinstallatie en het riool

Kleine dagelijkse herstellingen zijn voor jouw rekening. Het Besluit kleine herstellingen geeft een lijst, zoals het vervangen van lampen en batterijen, het ontstoppen van afvoeren, het bijvullen van de cv-installatie en het binnenschilderen. De vuistregel: als het klein is en door normaal gebruik nodig wordt, is het jouw taak.

Stap 1: Meld het gebrek schriftelijk

Meld het gebrek altijd schriftelijk bij je verhuurder, per brief of e-mail. Bewaar een bewijs van wanneer je gemeld hebt. De verhuurder heeft vervolgens een redelijke termijn om te repareren. In de praktijk gaat de Huurcommissie uit van zes weken voor niet-urgente gebreken. Bij een spoedeisend gebrek, zoals een ernstige lekkage, is die termijn korter.

Stap 2: Niets gebeurt. Wat nu?

Als de verhuurder na zes weken niets heeft gedaan, heb je drie routes.

Route 1: De Huurcommissie

Woon je in een sociale huurwoning of een middenhuurwoning? Dan kun je bij de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging aanvragen. De Huurcommissie stuurt een rapporteur langs die de ernst van het gebrek beoordeelt. De uitspraak is bindend.

Je betaalt als huurder €25 leges om een verzoek in te dienen. Krijg je gelijk, dan betaalt je verhuurder de procedurekosten.

Woon je in de vrije sector? Dan kun je alleen naar de Huurcommissie als dat in je huurcontract staat of als je dat later met de verhuurder afspreekt. Zelfs dan is de uitspraak alleen een niet-bindend advies, geen bindende beslissing. Staat er niets in je contract en kun je geen afspraak maken, dan is de kantonrechter de aangewezen weg.

Route 2: Gemeente

Je kunt een klacht indienen bij het Bouw- en Woningtoezicht van je gemeente. Stelt de inspecteur vast dat de woning niet voldoet aan de bouwregelgeving, dan stuurt de gemeente een aanschrijving naar de verhuurder. Komt de verhuurder die niet na, dan kan de gemeente zelf de reparaties laten uitvoeren en de kosten op de verhuurder verhalen.

Route 3: De rechter

De rechter kan de verhuurder verplichten het gebrek te herstellen en een dwangsom opleggen. Je kunt ook via de rechter huurprijsvermindering eisen op grond van artikel 7:207 BW.

Huurverlaging: hoe hoog kan die zijn?

De Huurcommissie werkt met drie categorieën op basis van ernst.

Categorie A bevat de meest ernstige gebreken: geen aansluiting op het riool, geen daglicht in de slaap- of woonkamer, ontbrekende sanitaire voorzieningen of geen mogelijkheid om te koken. Bij categorie A kan de huur verlaagd worden tot 20% van de kale huurprijs.

Categorie B omvat ernstige gebreken zoals ernstige lekkage van buitenaf, schimmel door condensvocht in keuken of slaapkamers of een defect verwarmingsafvoersysteem. Hier kan de huur verlaagd worden tot 30% van de kale huurprijs.

Categorie C is de restcategorie met andere ernstige gebreken, zoals onvoldoende ventilatie, gebrekkige verwarmingscapaciteit of lekkende waterleidingen. Verlaging tot 40% van de kale huurprijs is hier mogelijk.

De huurverlaging duurt totdat de verhuurder de gebreken heeft hersteld en dit bij de Huurcommissie heeft gemeld. Daarna gaat de huur terug naar het oorspronkelijke niveau. Zolang de verlaging van kracht is, kun je bovendien een eventueel voorstel voor huurverhoging succesvol aanvechten.

Nieuwe regels: schriftelijk melden nu vereist

De Tweede Kamer heeft op 21 april 2026 de Wet toekomstbestendige huurcommissie aangenomen. De Eerste Kamer behandelt het wetsvoorstel nog. Als de Eerste Kamer instemt, treedt de wet in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Een van de geplande wijzigingen is dat je gebreken altijd schriftelijk moet melden (per brief, e-mail of via een app) en dat een mondelinge melding niet meer volstaat als startpunt voor de procedure.

Los van de wet is schriftelijk melden sowieso verstandig: je hebt dan een bewijs van de datum waarop je de verhuurder hebt ingelicht.

Juridische bronnen

• Huurcommissie beleidsboek gebreken: categorieën A, B en C
• Huurcommissie beleidsboek: tijdelijke huurprijsverlaging
• Rijksoverheid: verhuurder aanpakken bij slecht onderhoud
• Huurcommissie: kosten procedure
• Huurcommissie: Wet toekomstbestendige huurcommissie
• Rijksoverheid: Tweede Kamer stemt in met verbeteringen Huurcommissie (21 april 2026)

---

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en geen juridisch advies. Twijfel je over jouw situatie? Raadpleeg het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat.